Éviter les baux supérieurs à 9 ans : droit au déplafonnement du loyer pour le bailleur.

A noter : les baux dits « de courte durée », qui sont signés pour 3 ans maximum doivent être réservés aux activités courtes ou de test ; les règles expliquées ici ne leur sont pas toutes applicables. Se reporter à la page « baux de courte durée » ou bien « locations saisonnières ».

Préciser toutes les activités autorisées et les activités interdites, pour éviter tout litige ultérieur.

Essayer de négocier une clause « tous commerces » afin d’éviter une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d’activité. Attention, la négociation de cette clause entraîne en pratique un loyer plus élevé, mais facilite la cession du bail commercial le moment venu.Essayer de négocier une clause « tous commerces » afin d’éviter une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d’activité. Attention, la négociation de cette clause entraîne en pratique un loyer plus élevé, mais facilite la cession du bail commercial le moment venu.

Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché afin d’éviter de payer un loyer surévalué.

Il faut éviter la clause recettes qui a pour conséquence de déterminer le loyer en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire souvent assortie d’un loyer plancher.

par le propriétaire pour compenser le droit au renouvellement du bail)

Indiquer la nature du pas-de-porte : s’il s’agit d’un supplément de loyer et non d’une indemnité forfaitaire compensatrice, son montant sera déductible fiscalement mais il sera intégré dans le calcul du loyer du bail renouvelé.

Préciser son montant, la date de son encaissement…

A noter : il n’y a pas de montant maximum autorisé, mais si le montant dépasse deux termes de loyers (soit 2 mois, soit 2 trimestres), l’excédent porte intérêt au profit du locataire.

Préciser la date de paiement du loyer.

Négocier une telle clause a pour conséquence de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans.

Le montant du loyer change alors lorsque l’indice de référence déterminé par les parties varie. Cet indice doit être en rapport avec les activités de l’une des parties.

Prévoir dans le contrat que la variation n’est prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.

Si les différentes variations de l’indice augmentent ou diminuent le loyer initial de plus de 25%, les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative.

Le loyer peut être déplafonné :
– lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10 % de la valeur de référence,
– lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement après 12 ans,

– lorsqu’il est conclu dès l’origine pour une durée supérieure à 9 ans,
– pour les baux particuliers (terrains nus, bureaux).

En vertu de la loi Pinel, l’augmentation du loyer déplafonné est lissée et ne peut pas dépasser 10 % du loyer payé l’année précédente.

Elle interdit au bailleur d’exercer lui-même, directement ou non, une activité concurrente de celle de son locataire.

Elle interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l’exercice d’activités similaires.

La loi Pinel fixe cette répartition des travaux : le bailleur doit assumer la charge des grosses réparations touchant au bâti et des travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux. Son locataire prend en charge les travaux d’entretien courant du local.
De plus, le bailleur est tenu d’adresser à son locataire dès la signature du bail, puis tous les 3 ans  :
– un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en proportion des surfaces occupées,
– un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

Pour les baux signés ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 :
Si rien n’est prévu par le contrat, la loi prévoit que les gros travaux sont à la charge du bailleur et les travaux d’entretien courant sont à la charge du locataire, mais les limites sont souvent difficiles à cerner.
La clause du type « clos et couverts » se rencontre fréquemment : elle met à la charge du bailleur des travaux tels que le toit, les gouttières, les fenêtres, les volets et la climatisation. Mais il arrive que le bailleur ait mis la totalité des travaux à la charge de son locataire.

Si le locataire prévoit de réaliser un certain nombre de travaux à ses frais, il est préférable de prévoir une clause en précisant les modalités : information ou autorisation du bailleur, restitution dans l’état d’origine, etc.

Cette clause permet au locataire d’être garanti contre les vices cachés pouvant affecter le local qu’ils en empêchent soit l’usage, soit la jouissance paisible.

La déspécialisation restreinte aux activités complémentaires ou connexes (celles qui ne nécessitent pas de nouvelles installations et qui ont un lien avec l’activité exercée) est un droit pour le locataire sous réserve de l’accord du bailleur.

Il est possible de négocier une clause prévoyant une déspécialisation restreinte pour d’autres activités particulières.
La déspécialisation restreinte est un motif de déplafonnement lors du renouvellement.

Il s’agit de la modification d’activité justifiée par, à la fois, la conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.

Si le bailleur refuse la transformation totale sans motif grave et légitime (ex. reprise des lieux pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre de la rénovation urbaine), le juge peut l’y contraindre.

Si le contrat le prévoit, le changement d’activité peut entraîner le paiement au bailleur d’une indemnité s’il justifie d’un préjudice.

Elle entraîne une augmentation de loyer immédiate.

Les clauses limitant le renouvellement à certaines parties des locaux sont interdites.
Le droit au renouvellement du bail est ouvert à tous depuis l’application de la loi Pinel. Ce droit n’est plus réservé aux personnes de nationalité française ou aux personnes ressortissantes d’un pays ayant signé un traité de réciprocité avec la France.

La clause prévoyant une indemnité d’éviction forfaitaire par avance n’est pas valable.

Toutefois, l’indemnité n’est pas due lorsque le bailleur justifie notamment :
– d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (non-paiement des loyers, non exploitation du fonds…),

– ou de travaux de construction, de surélévation, voire de destruction sur l’immeuble.

Si les modalités de fixation de l’indemnité d’éviction ne sont pas prévues, c’est le juge qui fixe son montant.

La loi Pinel a interdit au bailleur de retirer ce droit à son locataire, sauf dans les 4 cas suivants :
– si le bail a une durée supérieure à 9 ans,
– si le local est monovalent,
– si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureaux,
– si le bail porte sur des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens non intégrés à un établissement de production.
A noter concernant la date d’entrée en vigueur de cette règle : sont concernés, les baux commerciaux signés avant et après le 20 juin 2014, date d’entrée en vigueur de cette interdiction (réponse ministérielle n°93154).

Le locataire peut résilier son bail à tout moment (avec un préavis de 6 mois) s’il fait valoir ses droits à la retraite.
La loi Pinel permet aux ayants-droits du locataire décédé de donner congé.

Le principe est que le bailleur n’a pas le droit de résilier un bail avant sa date d’expiration. Cependant, dans certains cas bien précis, il peut résilier le contrat à chaque échéance triennale, en cas de construction, reconstruction, surélévation de l’immeuble existant loué, ou en cas d’exécution de travaux prescrits dans le cadre d’une opération de construction immobilière, ou encore d’une opération de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Les règles de résiliation du contrat de bail ne sont pas obligatoires, il est toujours possible pour les parties de rompre le contrat d’un commun accord, même avant les échéances prévues au contrat.

Lorsqu’elle existe, cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l’une d’entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, exploitation…). Elle est valable uniquement si certaines conditions de forme sont remplies (commandement resté sans réponse pendant un mois).

A noter : la clause résiliant de plein droit le bail en cas de redressement ou de liquidation judicaire de l’entreprise exploitant le fonds de commerce est nulle.

Elle vise à interdire au locataire d’exercer la même activité dans un certain rayon géographique et pendant une durée limitée à la fin du bail.

Une clause peut prévoir l’interdiction de céder le bail seul (clause fréquente).

Toutefois, cette cession est de droit dans certains cas, comme pour le locataire commerçant ou artisan qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.

Cette clause permet au bailleur de se tourner vers les précédents exploitants du fonds de commerce en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges par le locataire actuel. Les locataires successifs restent solidaires en cas de cession du bail.

Cette clause est fréquente. En pratique, il est indispensable de préciser des limites à la garantie (délais, nature des sommes garanties).
La loi Pinel limite dorénavant à 3 ans la durée pendant laquelle le bailleur peut se prévaloir de cette clause (antérieurement à cette loi, elle pouvait jouer jusqu’à la date d’expiration du bail repris).